Арендный бизнес. Франшиза автоматизированной почасовой аренды

Портрет клиента центра почасовой аренды кабинетов

1. Клиент, на котором мы зарабатываем — постоянный клиент. 80% выручки приносят именно постоянные арендаторы.
2. Подавляющее большинство наших арендаторов используют помещения для ведения предпринимательской деятельности. В большинстве случаев — это самозанятые, которые лично продают свои услуги: консультации, мастер-классы, психотерапию, коучинг, обучение и т.п.
3. Наш сегмент — это специалист, работающий:
   • С одним человеком тет-а-тет короткое время — обычно один час. В связи с этим оптимальный размер кабинета — от 10 до 12 квадратных метров;
   • В один день с несколькими не связанными друг с другом людьми, с одним за другим. Его работа организована также, как прием у врача по записи;
   • С обычными и самыми разными физлицами, которые живут в самых разных частях города, а работают, как правило, в центре (характерно для Москвы) и передвигаются как правило на метро;
   • Чаще всего в то время, когда у всех — время не рабочее. Пик загрузки — с 19:00 до 20:00 в будние дни и с 11:00 до 16:00 в выходные дни;
   • Со средним чеком 3000–5000 руб за час работы;
   • На основной работе еще где-то, а в центрах почасовой аренды — подрабатывающий после своей основной работы;
   • Как правило человек выбирает себе один-два центра, в которых ведет приемы. Большинство предпочитают и вовсе принимать в одном и том же кабинете.

Потребности, которые мы закрываем нашим бизнесом

Стандартные, в той части, в которой мы не отличаемся от неавтоматизированных коворкингов

Снизить предпринимательские риски на старте за счет снижения первоначальных вложений в свое дело:

• Не искать помещение в долгосрочную аренду, не платить депозит и зачастую комиссионные агенту. Поиск подходящего помещения при этом тоже может занять много времени и нервов, которые можно было бы «вложить» более удачно — например, в свою профильную деятельность;
• Не платить месячную стоимость аренды кабинета вне зависимости от дохода, который при помощи этого кабинета удалось получить. Хорошее помещение в центре Москвы в состоянии «требуется косметический ремонт» стоит не меньше 35 000, а скорее 40 000 рублей в месяц. Хороший кабинет в очень хорошем месте — от 50 000 рублей в месяц;
• Не платить за аренду кабинета в то время, когда ты в нем не работаешь вовсе — во время болезней и отпусков;
• Не делать в чужом помещении ремонт за свой счет. Хороший ремонт обойдется не менее, чем в 15 000 рублей за квадратный метр. Минимальный ремонт вроде «освежить стены и пол» — в 50 000 руб. При этом на организацию ремонта также придется потратить много сил, нервов и времени. А без соответствующего опыта в организации ремонтных работ сумма может удвоится и даже утроится, а сносного ремонта может не получиться вовсе. При этом в случае, если что-то (или все) пойдет не так, вложения в ремонт вернуть не удастся — по договору аренды весь ремонт бесплатно перейдет арендодателю;
• Не обставлять кабинет мебелью и оборудованием за свой счет и своими силами. Зачастую при этом своего вкуса хватает на то, чтобы оценить тот или иной дизайн помещения по достоинству, но не хватает на то, чтобы самостоятельно придумать и воплотить классный дизайн в конкретном помещении. На мебель, текстиль и дизайнерские штучки скорее всего не удастся потратить меньше 100 000 руб.

Первоначальные вложения в случае открытия собственного кабинета — от 220 000 руб. за бюджетный кабинет до 500 000 руб. за более или менее солидно выглядящий кабинет VS первоначальные вложения в случае почасовой аренды кабинета под конкретных уже записанных клиентов — от 0 руб. в случае грамотных договоренностей с клиентами об оплате поздних отмен до 10 000 руб. максимум, если в начале Вам очень уж не «везет» и почти все ваши клиенты в последний момент «передумали» приходить.

Не тратить время и нервы на рутину:

• Организовать регулярную качественную уборку или убираться в кабинете самому — сложно точно сказать, что легче;
• Заказывать воду, салфетки для слез, чай, кофе, сливки, сахар, стаканчики, не забыть про бумагу А-4 и карандаши. А еще шариковые ручки. И кстати для уборки, тоже ведь что-то нужно покупать. Приносить это самому или заказывать доставку? Где-то хранить большие партии или все время покупать по чуть-чуть? Иногда ведь нужны и цветные карандаши. Может быть, еще что-то? И как все предусмотреть…

Нестандартные потребности, которые мы закрываем в виду автоматизации работы центров почасовой аренды

Вспомните отели все включено в Турции до локдауна и во время локдауна. Во время локдауна больше нельзя было ходить вдоль шведского стола и класть себе в тарелку что душе угодно самостоятельно. Нужно было просить персонал отеля положить тебе нечто в тарелку. Как удобнее лично Вам? А как большинству людей?

Сравним магазин, в котором по-прежнему нужно просить продавщицу дать Вам батон хлеба и кефир с супермаркетами с самообслуживанием. Не зря магазины с самообслуживанием стали повсеместными, а тенденция в странах первого мира и вовсе к отказу от присутствия любого персонала, даже кассиров, внутри магазина.

Хорошее обслуживание в ресторане — это незаметное обслуживание, правда же? Когда блюда приносят не перебивая разговора и также незаметно затем убирают со стола грязные тарелки. В идеальном мире блюда должны были бы появляться, а тарелки — исчезать без официанта вовсе.

Другой человек на пути удовлетворения нашей потребности — это препятствие, а не помощь. Именно так считает минимум 60% потребителей.

• Потребность минимизировать вынужденное общение.

  Общение — это энергозатратно, а уж когда тебя понимают — это вовсе счастье и исключение из правил. Мегаполисы высасывают достаточно энергии, чтобы не растрачивать ее остатки на вынужденную коммуникацию.

  Тем не менее, если арендатор чувствует желание или необходимость пообщаться с живым человеком, он может в любую минуту позвонить или написать нашему оператору — на свой выбор.

• Потребность минимизировать источники тревоги и держать под своим контролем что, где и когда ты забронировал.

  Администратор верно услышала, какой кабинет и какое время мне нужно? А она точно забронировала их мне или отвлеклась на что-то и забыла? А вдруг отвлеклась при другом звонке и случайно забронировала мое время для другого человека? А администратор ничего плохого про меня не подумает, если я опоздаю или приду в моей любимой шапке с заячьими ушами? А вдруг мой клиент расстроится из-за того, что администратор слишком напоминает ему его бывшую? Вдруг администратор подумает, что я женщина небольшой социальной ответственности из-за того, что у меня одни мужчины на приемах? Нас так много, и все мы взаимодействуем с ней одной… она ведь может в итоге перезаражать нас всех каким-нибудь короновирусом и т.п. и т.д.

  Нет «лишнего» человека — минус много поводов для тревоги.

• Потребность иметь возможность полностью сосредоточиться на своей работе, работая в помещении, в котором уже обо всем позаботились.

  Наши стандарты допуска в помещения, ремонта центров почасовой аренды, их оборудования, раскладки расходных материалов и информационного сопровождения позволяют арендаторам ни на что не отвлекаться и чувствовать нашу заботу.

Так и как же выбрать локацию?

Шок-контент

1. Разные бизнесы работают с разными сегментами потребителей. Потребителей можно делить на сегменты в зависимости от ведущей потребности, на удовлетворение которой нацелен тот или иной бизнес. Нет волшебной локации, которая была бы удачной для любого вида бизнеса.
2. Удачность локации определяется степенью ее удобства для конечных потребителей.
3. Критерии расположения идеальной локации для центра почасовой аренды ожидаемо отличаются от таковых для классического коворкинга для диджитал-специалистов, квартиры для сдачи в краткосрочную аренду и, тем более, для оффлайн-магазина и точки общепита.

Купить или арендовать?

Мы не советуем покупать под этот бизнес помещение, и вот почему:

1. Владение коммерческой недвижимостью — это отдельный вид бизнеса, которым мы не занимаемся и не сможем вам ничего подсказать или посоветовать.
2. Выбор подходящих помещений для покупки несоизмеримо меньше такового для аренды. Попытка усидеть на двух стульев скорее всего будет отличаться от оптимальной стратегии в худшую сторону.

Тем не менее такие варианты возможны, если Вы уже в курсе всех нюансов бизнеса по владению коммерческой недвижимостью.

Чем точно не надо руководствоваться при выборе локации

Попытка переоборудовать то, что уже есть в долгосрочной аренде или в собственности — «натягивание совы на глобус». Такие варианты можно рассматривать, но вероятно они не будут оптимальными.

Если руководствоваться какими-то другими критериями, кроме критериев удобства для конечных пользователей — например, удобством обслуживания точки лично для себя (близко к своему месту работы/другому объекту/месту жительства) или особенно привлекательными условиями аренды (знакомый собственник/бросовая цена) результат может колебаться от «не самого лучшего» до «ужасающе плохого».

Чем же руководствоваться?

Единственное, чем стоит руководствоваться — это удобством для конечных пользователей.

Самое важное в хорошей локации для центра почасовой аренды — это чтобы до нее было удобно добираться всем: и арендаторам, и их разношерстным клиентам после своей основной работы, а затем также удобно — разъехаться в самые разные спальные районы города.

Итак, наши арендаторы — как правило начинающие специалисты помогающих профессий с опытом работы до 10 лет. Они арендуют кабинеты, чтобы принимать там своих клиентов. Их клиенты в большинстве своем не могут и не хотят вписать в свою жизнь поездки к специалисту «к черту на куличики». Клиентам наших арендаторов надо не только успеть доехать до специалиста после работы, но и после специалиста добраться домой не слишком поздно, поскольку на следующий день им нужно вставать на работу. При этом многие арендаторы — также работают по найму.

Так, для Москвы работает главное правило — чем ближе к центру города, тем лучше.

1. Чем больше веток метро пересекаются на станции метро, у которого расположен центр почасовой аренды (ЦПА), тем лучше.
2. Чем проще путь от метро до ЦПА, тем лучше: четыре минуты окольными путями по огородам значительно хуже 10 минут, но по прямой.
3. Вход с улицы — лучше, чем с торца здания.

Если, прочитав все это Вам все равно очень хочется спросить, «а может, может быть можно» — где-нибудь на окраине города, аренда-то там дешевле, да и собственники — сговорчивее… Ну что ж… Давайте пофантазируем, то есть, конечно, проведем мысленный эксперимент.

Представьте, что Ваш центр уже существует — на окраине города. А теперь займите место своих потенциальных клиентов. Для какого количества из них Ваше предложение будет лучшим? Из чего вообще ваши потенциальные клиенты выбирают? Встаньте на ИХ место и выберите. Сколько категорий клиентов Вы смогли таким образом выделить? Кто это?

• Специалист, который живет в этом же спальном районе? Уверены? А его клиенты где живут? Не-а.
• Специалист, который живет все равно где, но все его клиенты почему-то живут именно в этом спальном районе. Сомнительно и возможно только чисто теоретически.
• Специалист, который живет в этом же спальном районе и у которого клиенты живут в этом же спальном районе — да. Все. Это Ваша единственная целевая аудитория. Для всех остальных Ваше предложение на окраине не будет лучшим.

Из всех специалистов, кого как правило выбирают по территориальному признаку, я знаю только специалистов по красоте: мастера маникюра, бровисты, лашмейкеры и… все. Мне не известно ни об одном психологе, репетиторе, коуче, видеографе, клиенты которого были бы из одного района. ■